«Φρένο» από τα δικαστήρια σε κατασχέσεις πρώτης κατοικίας

Σημαντική απόφαση του Πρωτοδικείου Αθηνών ακύρωσε κατάσχεση πρώτης κατοικίας
«Φρένο» στην πρακτική των servicers να «χτυπούν» κατά προτεραιότητα πρώτες κατοικίες για κατάσχεση, ακόμη και αν υπάρχουν άλλα περιουσιακά στοιχεία που μπορεί να καλύψουν την απαίτησή τους, βάζουν τα δικαστήρια, σε μια περίοδο όπου οι διαχειριστές δανείων προσπαθούν να επισπεύσουν τις ανακτήσεις και δεν διστάζουν να θέσουν στο στόχαστρο πρώτες κατοικίες, αν αυτό κάνει πιο εύκολη τη διαδικασία για τους ίδιους.

Μια σημαντική απόφαση που αναδεικνύει την προστασία της πρώτης κατοικίας και την αρχή της αναλογικότητας στην αναγκαστική εκτέλεση είναι η υπ’ αριθμόν 1400/2025 του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών. Η απόφαση αυτή ακυρώνει κατασχετήρια έκθεση επί της πρώτης κατοικίας οφειλέτιδας, κρίνοντας την κατάσχεση ως καταχρηστική και αντίθετη στην αρχή της αναλογικότητας.
Η υπόθεση αφορά σε μια ανακόπτουσα, εγγυήτρια σε σύμβαση πίστωσης με ανοικτό αλληλόχρεο λογαριασμό, η οποία είχε υποχρεωθεί, βάσει διαταγής πληρωμής του 2008, να καταβάλει ένα σημαντικό ποσό στην πιστώτρια τράπεζα, της οποίας ειδική διάδοχος κατέστη εν συνεχεία η doValue Greece.
Η καθ’ ης επέδωσε στην ανακόπτουσα επιταγή προς πληρωμή και προχώρησε σε αναγκαστική κατάσχεση της μοναδικής της κατοικίας, ενός διαμερίσματος 70 τ.μ. στο Περιστέρι, η αξία του οποίου εκτιμήθηκε στα 90.000 ευρώ, για ένα χρέος περίπου 20.000 ευρώ. Η ανακόπτουσα, μια 77χρονη γυναίκα με σοβαρά προβλήματα υγείας και χαμηλά μηνιαία εισοδήματα, προσέφυγε στη Δικαιοσύνη ζητώντας την ακύρωση της κατάσχεσης.
Η ανακόπτουσα προέβαλε διάφορους λόγους στην ανακοπή της, μεταξύ των οποίων και ένας που έγινε δεκτός και οδήγησε στην ακύρωση της κατάσχεσης:

• Καταχρηστικότητα της κατάσχεσης και παραβίαση της αρχής της αναλογικότητας: Αυτός ήταν ο κρίσιμος λόγος που έγινε δεκτός από το Δικαστήριο. Η ανακόπτουσα υποστήριξε ότι η κατάσχεση της πρώτης της κατοικίας, για ένα ποσό πολύ μικρότερο από την αξία του ακινήτου, ήταν δυσανάλογη και καταχρηστική. Επίσης, προβλήθηκε η ηλικία της ανακόπτουσας, τα προβλήματα υγείας της και η ύπαρξη άλλων ακινήτων της (ένα ακίνητο 12 τ.μ. στο Κεράσοβο Ιωαννίνων, δύο γεωτεμάχια 1000 τ.μ. στην ίδια περιοχή, καθώς και η επικαρπία ενός διαμερίσματος στο Ίλιον Αττικής), τα οποία θα μπορούσαν να καλύψουν την απαίτηση της καθ’ ης χωρίς να της προκληθεί ανεπανόρθωτη βλάβη. Επιπλέον, τόνισε ότι είχαν γίνει προσπάθειες ρύθμισης της οφειλής μέσω του εξωδικαστικού μηχανισμού ρύθμισης οφειλών.

Οι παράγοντες που βάρυναν στην κρίση του Δικαστηρίου
Το Δικαστήριο, εξετάζοντας τον πέμπτο λόγο της ανακοπής, έκρινε ότι η κατάσχεση της πρώτης κατοικίας της ανακόπτουσας ήταν καταχρηστική και παραβίαζε την αρχή της αναλογικότητας. Η απόφαση βασίστηκε σε διάφορους παράγοντες:

• Δυσανάλογη αξία του κατασχεθέντος ακινήτου: Η αξία της πρώτης κατοικίας (90.000 ευρώ) ήταν πολύ μεγαλύτερη από το ποσό της απαίτησης (περίπου 20.000 ευρώ), δημιουργώντας μια προφανή δυσαναλογία.
• Ύπαρξη άλλων περιουσιακών στοιχείων: Η ανακόπτουσα διέθετε άλλα ακίνητα, τα οποία, σύμφωνα με το Δικαστήριο, ήταν ικανά να εξασφαλίσουν την απαίτηση της καθ’ ης. Αυτό υποδηλώνει ότι υπήρχε εναλλακτικός, λιγότερο επαχθής τρόπος ικανοποίησης του δανειστή.
• Προσωπικές συνθήκες της οφειλέτιδας: Η προχωρημένη ηλικία (77 ετών) και τα σοβαρά προβλήματα υγείας της ανακόπτουσας αποτέλεσαν σημαντικούς παράγοντες που ελήφθησαν υπόψη από το Δικαστήριο, καθώς η κατάσχεση της μοναδικής της κατοικίας θα είχε ιδιαίτερα επαχθείς συνέπειες για την επιβίωσή της.
• Προσπάθειες ρύθμισης οφειλών: Το γεγονός ότι ο πρωτοφειλέτης (υιός της ανακόπτουσας) είχε υποβάλει αίτηση για ένταξη στον εξωδικαστικό μηχανισμό ρύθμισης οφειλών, και η ανακόπτουσα είχε συναινέσει ως εγγυήτρια, έδειξε μια πρόθεση συνεννόησης και ρύθμισης της οφειλής. Αυτό ενίσχυσε την κρίση του Δικαστηρίου περί κατάχρησης δικαιώματος εκ μέρους της καθ’ ης, καθώς η κατάσχεση έγινε ενόψει αυτής της συλλογικής ρύθμισης.

Γιατί είναι σημαντική η απόφαση
Η απόφαση ΜΠρΑθ 1400/2025, που δημοσιεύθηκε επιμελεία της δικηγόρου Αθηνών Μάνθας Τσίγκα, κρίνεται σημαντική από νομικούς επειδή:

• Επιβεβαιώνει την αρχή της αναλογικότητας στην αναγκαστική εκτέλεση: Υπογραμμίζει ότι ο δανειστής πρέπει να επιδιώκει την ικανοποίησή του με τον λιγότερο επαχθή τρόπο για τον οφειλέτη, ειδικά όταν πρόκειται για την πρώτη κατοικία.
• Προστατεύει την πρώτη κατοικία: Δείχνει ότι τα δικαστήρια μπορούν να ακυρώσουν κατασχέσεις στην πρώτη κατοικία όταν συντρέχουν λόγοι καταχρηστικότητας και δυσανάλογης βλάβης του οφειλέτη, λαμβάνοντας υπόψη τις προσωπικές του συνθήκες και την ύπαρξη εναλλακτικών περιουσιακών στοιχείων.
• Ενθαρρύνει τη ρύθμιση οφειλών: Αναγνωρίζει τις προσπάθειες των οφειλετών για συλλογική ρύθμιση των χρεών τους, θεωρώντας καταχρηστική την επίσπευση αναγκαστικής εκτέλεσης ενόψει τέτοιων διαδικασιών.

Πηγή: sofokleousin.gr